Si vous envisagez d’acheter une maison, la première étape consiste à déterminer votre capacité d’emprunt. Le montant que vous pourrez rembourser chaque mois déterminera le prix de votre future maison. De nombreux facteurs sont à prendre en compte dans cette décision. Vos revenus sont bien évidemment le point de départ. Mais vos autres emprunts, votre niveau de vie et vos charges sont autant de facteurs déterminants. La Pointe de l’Immobilier vous aide à faire le point sur les éléments qui vous aideront à connaitre les différentes possibilités.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt est le montant d’argent que vous pouvez emprunter pour réaliser un projet. Qu’il s’agisse d’un prêt immobilier ou à la consommation, le principe demeure le même. Un organisme vous prête de l’argent, applique un taux d’intérêt et vous devez rembourser chaque mois à la date d’échéance. C’est simple et complexe à la fois. La capacité d’emprunt vous permettra de déterminer une mensualité que vous pourrez gérer, ainsi que votre capacité à faire des acquisitions.

Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent limiter la durée des crédits à 25 ans. Et elles doivent s’assurer le taux d’endettement résiduel soit inférieur à 35 %. C’est la réglementation française qui conditionne chaque emprunt immobilier pour les particuliers. Néanmoins, il faut considérer que la capacité d’emprunt variera essentiellement en fonction des revenus du foyer.

Déterminer son taux d’endettement pour connaitre sa capacité d’emprunt

S’endetter est souvent inévitable pour acheter une maison. Mais avant de commencer à accumuler des crédits, il est important de connaître votre taux d’endettement. Cela vous aidera à déterminer combien vous pouvez vous permettre d’emprunter.

Votre taux d’endettement est simplement le pourcentage de votre revenu qui sert à rembourser vos emprunts. Pour calculer ce taux, additionnez tous vos paiements mensuels et divisez ce nombre par votre revenu mensuel. Par exemple, si vos remboursements mensuels sont de 1 000€ et que vos revenus sont de 5 000€, votre taux d’endettement sera de 20 %. Un taux d’endettement dépassant les 35% rendra impossible l’obtention d’un prêt immobilier pour un particulier.

Il faut bien garder à l’esprit que le taux d’endettement ne prend pas uniquement en compte vos dettes. La pension alimentaire, si elle existe, entre également dans le calcul. Et n’oubliez pas que le remboursement d’un crédit n’est pas une fin en soi. Vous devez continuer à vivre normalement.

N’oubliez pas votre reste à vivre

Concrètement, le reste à vivre est l’argent qu’il vous reste une fois que vous avez payé vos emprunts mensuels et toutes vos charges. Le rôle de la banque est également de s’assurer que vous pourrez continuer à vivre sereinement une fois vous échéance de remboursement passée. Il vous faut un minimum d’argent pour vous nourrir, vous habiller et avoir des loisirs. Un niveau de vie décent doit être respecté pour vos dépenses courantes. Il est donc vital de faire ce calcul, car si le reste à vivre est trop faible, la banque pourra vous refuser le crédit. Et ce même si vous ne dépassez pas le taux d’endettement de 35%.

Ainsi, pour calculer votre reste à vivre, vous devez lister toutes les charges mensuelles. Elles comprennent essentiellement les dépenses contraintes, c’est-à-dire celle « imposées » par la loi.

Voici une liste pour vous guider dans votre calcul :

• eau/gaz/électricité
• assurance de véhicule
• assurance habitation/responsabilité civile/assurances scolaires
• transport scolaire/cantine scolaire/frais d’études
• mutuelle
• téléphonie/internet/télé + abonnements divers

Selon « l’indice national des dépenses contraintes » réalisé par CSA Research, ces charges représentent environ 30% du budget des ménages.

Banque ou courtier en prêt immobilier ?

Lorsque vous cherchez à contracter un prêt, vous vous demandez peut-être s’il est préférable de passer par une banque ou un courtier en crédit immobilier. Il y a des avantages et des inconvénients aux deux. Il est donc important de peser vos options avant de prendre une décision. Quoi qu’il en soit, tous deux détermineront votre capacité d’emprunt avec un taux d’endettement maximum de 35%.

Si vous passez par une banque, le processus sera plus simple puisque vous ne ferez affaire qu’avec une seule institution. Bien évidemment, la loi vous offre désormais la liberté de prendre une assurance habitation chez un autre prestataire. Mais les particuliers souscrivent généralement à une offre complète avec leur banque. Cependant, les banques ont généralement des exigences plus strictes lorsqu’il s’agit d’accorder un prêt.

Les courtiers en prêt immobilier, en revanche, travaillent avec plusieurs organismes, ce qui vous donne plus d’options. Le courtier ira chercher la banque et l’organisme assureur les plus intéressants en fonction de vos critères. Bien sûr, le processus peut être prendre plus de temps, mais le résultat est souvent bénéfique, car les courtiers savent négocier et ont des partenariats avec de nombreuses banques.

Il est important de bien comprendre les mécanismes qui déterminent votre capacité d’emprunt. Aussi, n’oubliez pas de prendre en compte votre reste à vivre. Rembourser un crédit immobilier est obligatoire, mais gardez un niveau de vie décent l’est tout autant.